ウエンツ瑛士が視聴者目線でマネーの「育て方」を学ぶ教育バラエティ「マネーファーム」。第7回のテーマは、「インフレ時代の今だから知っておきたい！住宅ローン金利の最適解～基礎編～」です。今年6月、日本銀行が政策金利を0.75%程度から1.0%に引き上げたことで、住宅ローン金利にも上昇の波が押し寄せています。
今回は、住宅ローンアナリスト・塩澤崇さんをゲストに迎え、「0.25%の上昇で家計への負担がどう変わるのか」「低金利が魅力だった変動金利が固定金利を上回る日が来るのか」など、金利攻略法を徹底解説してもらいます。
【タイムテーブル】
00:00 イントロ
01:38 本編
01:26 「マイル回」振り返り
02:20 本日の種「住宅ローン金利・最適解」
02:53 ウエンツの住宅ローンは変動？固定？
03:32 ゲストは住宅ローンアナリスト・塩澤崇さん
04:22 「経歴が難しい・・・」
04:57 住宅ローンのマッチングサービス「モゲチェック」
05:20 本日のお品書き
05:54 「変動と固定」メリットデメリット
06:40 金利上昇の背景
07:02 金利はどのくらいの間隔で変動する？
08:59 変動と固定の金利差
09:37 変動が固定を上回るには？
10:24 ウエンツ瑛士3歳！
10:46 金利上昇のホラーストーリー
11:24 変動金利に向いている人
11:44 固定金利に向いている人
12:03 「余裕をとっておける人間はそういない」
12:48 住宅ローンを借りる際の目安
13:28 0.25%の利上げで家計の負担額はどう変わる？
14:20 金利が2%になれば家計は・・・
15:33 固定金利の安心代と実際の金利差ギャップ
16:26 「東大でもふわっとしたタイプ」
16:51 固定と変動の金利差を資産運用
18:28 急な金利上昇でも焦らない救済措置!?
19:54 支払額が急に上がらないカラクリ
21:13 「5年125％ルール」のメリット・デメリット
22:39 総支払額は増えるのか？
23:40 ルールを適用させない裏ワザ！
25:10 超長期ローンはアリか？ナシか？
26:42 「50年ローン」が出た背景
28:00 資産形成のメリットも?
28:38 リスクへの備え方
30:34 50年ローンと35年ローンを比較！
32:41 賢い「住宅ローン選び」の判断軸
35:25 「住宅ローンの返し方」のアドバイス
37:22 ファーム長・ウエンツの本日の教訓
【出演者】
塩澤崇（しおざわ・たかし）
住宅ローンアナリスト・株式会社MFS CMO（最高マーケティング責任者）
東京大学大学院情報理工学研究科修了。
06年モルガン・スタンレー証券に入社し、住宅ローン証券化ビジネスを推進。
09年ボストン・コンサルティンググループにて、金融機関向け戦略コンサルティング。
2015年住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営するMFSにてCOO
2024年より同社CMO。
ウエンツ瑛士（うえんつ・えいじ）
俳優・タレント・シンガーソングライター
東京都出身。アメリカ人の父と日本人の母を持つハーフ。幼少時からモデルなどで活躍。10歳の時に劇団四季の『美女と野獣』に半年間出演。2000年までNHK『天才てれびくん』に5年間レギュラー出演。第47回『ザテレビジョンドラマアカデミー賞新人俳優賞』受賞。2007年公開の主演映画『ゲゲゲの鬼太郎』で第31回『日本アカデミー賞』新人俳優賞受賞。
家庭菜園検定3級、家庭菜園検定2級。
藤本万梨乃（ふじもと・まりの）
フリーアナウンサー。
福岡県出身。東京大学医学部卒業。2019年フジテレビ入社。めざましテレビ・さんまのお笑い向上委員会・Mr.サンデーなどに出演。
2025年12月31日をもってフジテレビを退社。趣味はダンス、旅行、読書。
撮影：革新スタジオTOKYO（岡崎司）、昼間將太、長谷川友美
編集：伊藤雄己 、田中険人、秋葉俊祐
サムネイル画像：PIXTA
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#金利 #政策金利 #住宅 #新築マンション #ウエンツ瑛士 #塩澤崇 #東洋経済 #東洋経済オンライン
※動画内のデータは収録時点（2026年8月）のものです。
※掲載期限等の関係で、動画を予告なく非公開化する場合がございます。ご了承ください。
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01:38 本編
01:26 「マイル回」振り返り
02:20 本日の種「住宅ローン金利・最適解」
02:53 ウエンツの住宅ローンは変動？固定？
03:32 ゲストは住宅ローンアナリスト・塩澤崇さん
04:22 「経歴が難しい・・・」
04:57 住宅ローンのマッチングサービス「モゲチェック」
05:20 本日のお品書き
05:54 「変動と固定」メリットデメリット
06:40 金利上昇の背景
07:02 金利はどのくらいの間隔で変動する？
08:59 変動と固定の金利差
09:37 変動が固定を上回るには？
10:24 ウエンツ瑛士3歳！
10:46 金利上昇のホラーストーリー
11:24 変動金利に向いている人
11:44 固定金利に向いている人
12:03 「余裕をとっておける人間はそういない」
12:48 住宅ローンを借りる際の目安
13:28 0.25%の利上げで家計の負担額はどう変わる？
14:20 金利が2%になれば家計は・・・
15:33 固定金利の安心代と実際の金利差ギャップ
16:26 「東大でもふわっとしたタイプ」
16:51 固定と変動の金利差を資産運用
18:28 急な金利上昇でも焦らない救済措置!?
19:54 支払額が急に上がらないカラクリ
21:13 「5年125％ルール」のメリット・デメリット
22:39 総支払額は増えるのか？
23:40 ルールを適用させない裏ワザ！
25:10 超長期ローンはアリか？ナシか？
26:42 「50年ローン」が出た背景
28:00 資産形成のメリットも?
28:38 リスクへの備え方
30:34 50年ローンと35年ローンを比較！
32:41 賢い「住宅ローン選び」の判断軸
35:25 「住宅ローンの返し方」のアドバイス
37:22 ファーム長・ウエンツの本日の教訓
5年前に35年ローンの変動金利で借りました。
当時をを振り返っても変動金利が良かったのでしょうか？
当時の判断が正しかったのか検証し、今後に活かしたいです。
この塩澤さんのせいで5年前にも変動で借りた人多いですよ
やっぱり、つなぎの衣装はフェードアウトか
塩澤ってポジョントークで嫌われ方が半端ない
テレビ朝日徳永アナウンサーを筆頭に、女子アナが家計の苦労話をしてると、つくづく白々しい
トッチャン坊やなハーフ、金融機関からしたらカモだろ
ウェンツさんいいね、ワンパターンハセンより面白い
変動が固定かはまあいいとして、ネット銀行推しまくってauに嵌め込んだことは反省したほうがいいと思うな 当時都市銀行とネット銀行の最優遇の金利差なんて0.1-0.2ぐらいしかなかったのにこの人の会社でチェックすると必ず一位auやったなぁ 今預貸率100超えてる、短期プライムレートとの連動も毎期されてないから銀行側の都合で政策金利以上のペースで上がっても不思議でない、というか最近ニュースなってた
金利上昇は景気がいいから上がるんじゃなくて、円安対策で上がるのですよ。以上です
超低金利時代に変動金利のみ推していた人は全員まとめて怪しむべき。
そもそも変動なんだからいずれ下がるんだよ。今から固定借りるやつが一番アホ
そもそも固定でマウント取ってるやつは当時の固定金利が安かった話であって、今から借りる時もそれやんの？って話
固定バカにしている変動選んだ人がブツブツ言えないくらい金利上がってくれ
2030年まで低金利が続くって言ってた人だ
塩澤って変動はしばらく上がらなってドヤ顔で話したよね。
俺は固定金利借りたけどね。
他力本願寺な方多すぎ。
大きな金額を借りるのに、他人のせいにするなよ。自分で考えて選択した結果だろ。投資と同じ。自己責任だよ。
変動金利で借りたなら銀行株買ったりすることでリスクヘッジできるんだから。
私も変動金利だけど、金利以上に株の運用利回りの方が高いし、買った家もインフレで1000万以上値上がりしている。
変動金利を借りたことが間違えではなく、変動金利の性質を理解せず、ヘッジしてこなかった自分の責任な🫵
「塩澤さんに騙されて変動でローン組んで後悔」みたいなコメント多いけど、結局は自分で決めたんやから自己責任だと思う。固定か変動か、どっちがいいかはその人次第みたいなスタンスの情報発信が多い中で、変動一択っていうスタンスで情報発信してる塩澤さんのロジックに納得して変動で組んだのは自分。投資の結果がどうとか、それも自己責任。他責にしてる時点で一生幸せにはなれないと思う。住宅ローンどうとかの前にその思想抜けないと厳しいと思う。
俺は一切関係無いけど、騙された人は自己責任でも、塩沢のせいなのは間違い無いな。感情に従ってどんどん批判した方が良い。むしろ批判に水掛けてる説教野郎の方がキモい。
資産になる家を素人が選べるとは思えんし、資産価値のある様な家を購入出来る給料があるとは思えない
この人が変動はなかなか固定に追いつかないって散々言って大量の情弱が変動を選んでたけど 2025年の春に優遇期間で2035年までは0.7%でそこから2060年までは1%台の全期間固定選んで本当に良かったよ
変動は固定に追いつかないって言ってたった一年で超えてるやん
1年前まで、自称専門家は変動金利一択って連呼してたよ。
変動って政策金利下がっても契約済みの金利が下がらない可能性もあるんですよね
マイナス金利になった時とか基準金利が下がらず、契約済みの金利は変わらなかったんですよね
優遇幅が大きくなって新規(借換)の契約金利が下がっただけなんですよね
借換すれば良いという話も出てくるけど手数料もかかりますからね
ターミナルレートとしては1.5-2.0%って言ってる専門家も多いんし、アメリカとの協調介入もあったので、個人的な意見としては政策金利自体も暫くは下がることはなさそうな気がしますね
今は固定だけど昔は変動でしたから、塩澤さん悪くない❤
ここ2.3年で固定で借りた人が1番お得で、時点で10年前位の低金利で変動で借りた人がお得。今から借りるなら変動一択。10年以上前に固定で借りて〜って層はただの情弱やからほっといて差し上げろ。
ゼロ金利時代に固定に追いつくのはバブルの時だけってこの自称専門家は言ってたけど、今バブルってことでOK⁇
10年固定が終わる３年前の去年、全期間固定(残27年)に借り換えた。後1回金利が上がると、元の銀行の変動金利に追い付く😊
何年も前から変動一択って言ってた方、謝罪ぐらいした方がいい。
ローンの専門家と言いながら、変動一択と言い切った罪は重いよ。
そもそも、長期借入では高金利時は変動、低金利時は固定っていうのが経済の基本。特に住宅ローンは損得じゃなくて、リスクマネジメントの観点で決める商品です。低金利時に変動金利を選んでいい人は、いつでも繰上げ返済できる余裕がある人だけです。
5年ルールとか125%ルールとかは問題の先送りやからな
固定金利の安心代がこの動画の通りなら、やはり低金利時代に固定にする選択肢しかなく、今は変動金利が選択肢となる。騒いでいる人達は選択が矛盾しているんだよな。
5年、125%ルールは地獄への扉だけどね 元本減らずにどんどん利息が増えるそして契約期間の最後に一括払えず家が取られる
利息を金利って言ってる？
医者が手術勧めるけど、リスク言わなかった例
結局10年前にフラット35借りた人の勝ち。自分は10年固定で、今回の更新で金利高の煽りを受けた。
しかし50年ローンってさ、日本の木造家屋って35年くらいの耐久性だし、塗装の塗り直し、自然災害とかあるからマジで賃貸が無難だよ
日本一あたらない住宅ローンアナリスト。そもそも住宅ローンアナリストなるものを名乗ってるのは日本に一人しかいないと思いますが。
信じて変動でかりて、かなり苦しい
芸人だから仕方ないか
*日本のFSA、50年住宅ローンへの監視強化*
日本の金融庁(FSA)は、オンライン金融機関が提供する超長期住宅ローン商品への監督を強化している。金利上昇と不動産価格の記録的な高騰が進む中、50年ローンが借り手に重大なリスクをもたらすと警告している。
*規制当局が返済リスクを指摘*
FSAは、半世紀にわたるローンが、若年層や低所得層の購入者を十分に理解されていないリスクに晒していると懸念している。匿名を条件に発言した同庁関係者によると、規制当局は監視を強化し、必要に応じて銀行と直接協議する方針だという。
日本の住宅ローンは従来35年が上限とされていた。しかし住宅価格の高騰により、東京23区の新築マンション平均価格は約1億3800万円に達しており、SBI新生銀行や楽天銀行を含む一部の金融機関が40年・50年ローンの提供を始めている。6月に報じられた住宅業界データによると、東京都市圏で超長期ローンを利用する借り手の割合は1年でほぼ3倍に増加した。
*金利上昇がリスクを増幅*
FSAの介入のタイミングは注目に値する。日本銀行は7月の政策金利を1.0%に維持し、これは1995年以来の最高水準となった。ロイターは8月中旬、日銀が早ければ9月にも利上げを検討していると報じ、市場では利上げの確率を約80%と見込んでいる。
当初の低い月々の返済額を基準に50年の変動金利ローンを組んだ借り手は、数十年にわたり金利上昇リスクに晒されることになる。News on Japanが引用した住宅専門家によると、金利が最終的に2.25%まで上昇した場合、標準的なローンの総返済額は約1億8000万円に膨らむ可能性がある。FSAはまた、夫婦が共同で借り入れる「ペアローン」についても、世帯が返済能力を超えた債務を負う可能性がある商品として注視している。
*住宅市場全体への圧力*
国土交通省によると、2026年1月時点の全国の地価は前年比2.8%上昇した。不動産価格の記録的な高騰と日本の超低金利時代の終焉が重なり、若年層の購入者が住宅を購入するためにローン期間を延ばすことを迫られる状況が生まれている。FSAはこれを、直接的な規制対応を必要とするシステミックな課題として捉えている。
*
他にも要約の短縮版や英語版が必要であれば、お知らせください。
塩澤さんはポジショントークで、「変動金利一択」だと数年前から言い切ってました。変動金利はまだ上がらないとおっしゃっていました
変動金利の5年125%ルールって、今の想定以上に上がり続けて、4%くらいまで段階的に上がっていったら、元本が全然減らなくなりそう。
50年ローンにしないと買えない家は買ってはいけない。
バックや時計、車とは桁が違って、人生を破綻させるリスクがある。
誰が何を言おうと、賃貸不動産経営です。
それが分からないなら固定一択。
十年チョイ前に変動で組んだけど今の高い固定金利に変更する事はないから変動ホールド中。
コメント見る感じ詐欺師的な感じなんかなって思った
返済総額みたら1000万円も違うのか。
基本、塩沢の言ってる事と逆の事やれば幸せになれる気がする。
変動と固定どちらが良いかは、今後の収入、家族構成、返済期間、物件の価値、将来の売却見込み等の諸条件で優位性が変わるのに、
簡単にこっちが良いと言い切る人は信じず自分でちゃんと考えて決めるべきですね。
住宅ローン破綻してる人って、大概は都合の良いとこだけしか聞いてない感じ。
塩澤さん、言ってることが毎年違ってるので圧倒的に信用できない。。。😂
住宅ローンアナリストなんてそんなもん。
7年前と言ってること、スタンスが全然違う。
当時この人の言ってることを信じなくて良かったと思ってます。
ウソでも住宅ローン芸人なんて、軽々しく言ってはいけないと思う。
ホントにそう思ってそうでこわい。
YouTubeのCMでは固定金利で借りましょう！ってモゲ澤さんが発信してて、二枚舌だなぁ…と思ったよ
不動産価格が上昇する前提で話をしているが、金利上昇すれば不動産価格は下落する。