内需見直しの波　乗れるか不動産株【日経モープラFT】

2025年7月25日放送のＢＳテレ東「日経モーニングプラスＦＴ」より、特集の一部をYouTubeで配信します。
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トランプ関税で輸出関連株が不安定な中、株式市場で関心が高まる内需株。その代表的存在の不動産株は金利上昇局面でも底堅い値動きが続いています。業界の動向や注目銘柄をトップアナリストが解説します。

【出演者】
山田幸美（キャスター）
豊嶋広（ＢＳテレ東解説委員）
須貝茉彩（キャスター）
木村恭子（日本経済新聞）
田沢淳一（SMBC日興証券）

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ＢＳテレ東「日経モーニングプラスＦＴ」番組HP
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企業分析の専門家が業界の同行や注目銘柄 を詳しく解説する業界ウォッチのコーナー です。テーマはこちら。内樹見直しの波 乗れるか不動産株の底時から。 え、トランプ関税は日米で今週ようやく 合意となりましたが15%という相互関税 が業績にどう影響してくるのか輸出企業に とっては以前不透明感が残ります。 え、そんな中で今注目されているのが内株です。え、今日は中でも不動産に焦点を当てて分析していきます。え、ゲストは SMBC 日光証券シニアナリストの田沢純一さんです。よろしくお願いいたします。 よろしくお願いいたします。 え、まずは不動産株の現状を確認していきます。去年 3 月に日銀がマイナス金利政策を解除して金利ある世界となりました。 住宅論キなども上がって不動産株にとっては逆風だと思うんですけれどもご覧のようにここまで株価に推移しています。田沢さんここまでの状況どのように見ているでしょうか? はい。え、確かにですね、金利上昇の影響が懸念されたんですけれども、業績面については前期ではですね、 EPSで言うと、ま、10% 税後の非常に強い増加でした。ま、インフレによるオフィス、ホテル、マンションなども調な状況で、え、使用が全体的に良かったと。 そして、え、これ今後もですね、気上昇の影響、これはあの、続いていくわけなんですけれども、引き続きインフレのポジティブな影響もあって、え、 EPS1 桁後半ぐらいの力強い成長が続くという風に、え、我々では見ております。 ま、あの、最近のね、ニュースの中でやはりこの都新部のマンションの平均、これ中古で 1億円超えてるっていうのはありました。 ちょっとびっくりするなんですけれども、ま、やはりこれ膨らんでいるこのマンションに対する需要に対してやっぱり圧倒的に供給が不足してるっていうことなんでしょうか? そうですね。あの、こちらのグラフにもある通り、え、かつてに比べてかなりこう供給個数が少なくなっておりますし、え、さらにですね、より都心とか駅地下の高立地の、え、案件が増えているといったような要因あるのかという風に見ております。 そしてこちらマンションですけども、マンション以外のですね、え、商業不動産についても、え、価格が上がって調な状況なわけなんですけれども、え、こちらの、ま、図表である通り外国人の投資も非常にこう増えている状況です。え、 2023年、これをボトムに24 年、そして25年のですね、1 級だけでも、え、かなりこう膨らんでいます。 うん。 やはり、え、金利上がっているものの日本での持続的なインフレ期待が出てきたことに加えて、え、日本よりも金利が高かったり、オフィスの会機が遅れている、欧米よりも安心感があるということで、こう日本の不動産の注目は逆に高まっているっていうところはあるのかもしれません。 はい。そしてそのウフィスについて詳しくお伺いしたいんですが、こちらも検長ですよね。空出率は低下、賃療も上昇調にありますけれども、この需要というのは今後も続くんでしょうか? はい。え、我々は続くという風に見ております。 ま、あの、経済状況も安定的でありますし 、え、オフィス回機の動き、そして、え、 最近では人手不足の中、え、人的資本経営 、そしてそれ、それに伴うですね、良い オフィスへの投資、え、こういったところ が、ま、需要を、え、押し上げてるという 風に我、我々は見ております。さらに、え 、インフレでですね、建築費の上昇、工事 の労働者の確が難しいということもあって 、え、色々な計画が後ろしになったり座 する事例もあるということでして、供給面 でも、え、圧力がかかっているという状況 でありますので、ま、タイトルな受給で ですね、賃療上がりやすくなっていくのか なとポジティブに、え、見ております。 はい。 あの、不動産部見る時にですね、ま、やはり近の同向っていうのは、ま、外せないという風に思うわけですけれども、ま、トランプ関税のこの合意ですね、日米合意によって、ま、一部この利上げ時期の前倒しを見るエコノミストが増えてきた。先ほどお伝えした通りです。 田さんご自身はこの日銀の利上げペースどのようにこうなりますか? そうですね、あの、ま、引き続き完税は一旦落ち着いたもののですね、ま、経済の先行き不透明感は続きますし、ま、あの政局、え、政策、日本の中での政策もあって、こちらも、ま、あの、不透明感続くという風に見ておりますので、ま、利上げについては年内 1 回あるか、え、そういった状況ではあります。 従って急激な金利上昇というところではないんですけれども、もちろんあの上昇についての備はしておく必要はあるんではないかなと見ております。 はい。そして足元では長期金利が上昇していますよね。この影響についてはどのように見と見ていますか? そうですね。結論から言うと金利上昇よりもインフレでのプラス面があるので、え、大きく心配はしていないというのが我々の見方です。 うん。え、こちらグラフ示していただいた んですけれども、え、青の線、こちらが トピックスに対する不動産株の相対株価で あります。で、赤の線はですね、実質金利 でして、10年国際利回りから期待 インフレ率を引いたものであります。ま、 あの、2008年以降、え、ま、特に実質 金利が下がるような局面、つまりインフレ お