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不動産業界経験33年、4241件の売買契約、6760物件の不動産査定実績など多数のお客様との会話の中から皆さまの役に立つ話題を抽出。 不動産に関するあらゆる問題を解決していきます！また、不動産以外でも関連する社会・経済情勢、世の中の法則に関することなど、皆様のお役に立ちそうなことを積極的に配信していきます！
【プロフィール】
1967年生まれ。少年時代、親が転勤族だった為、東京・大阪・福岡・青森・香川にて居住の経験がある。
財閥系大手不動産会社に就職。不動産売買の仲介業務、新築マンション企画・販売などに10年間従事し、業界の基礎を学ぶ。 ベッドハンティングにより地場デベロッパーに転職、競売不動産仕入販売部門の部門長および��パート事業の企画・建築・販売業務の部門長を経て、家購入サポートセンター（現在は閉鎖）の代表となり不動産売買に関する一般消費者向けのコンサルティングにも携わる。「家購入、超バイブル （住宅流通トップセールスが明かす120％本音のノウハウ」というテキスト本とCDを販売し、それをベースにした一般消費者向けのセミナーを開催し好評を得た。
その後、全国規模の不動産買取再販（リノベーション販売）会社の地域会社社長や本社役員を歴任し、管轄支店がある札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、広島、福岡、沖縄などの主要都市を飛び回り活動する。2019年7月独立、iREALcreation株式会社を設立し代表取締役に就任し現在に至る。
仕事以外の趣味は、世の中の仕組みを知る為の研究、登山(日本100名山100座登頂・キリマンジャロ登頂を目指す）、ギター演奏、読書（年間150冊程度）、観葉植物（との会話笑）鑑賞、映画鑑賞。
高額であるにもかかわらず購買頻度が低い為に、正しい判断が出来ずに買ってしまいがちな不動産、、何が正しくて、何が間違っているのか、ヒントが満載の内容を毎回お送りしています。
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皆さんこんにちはIR社長チャンネル谷で ございますさあ本日は244回目のえ ライブ配信ですねこのライブ配信は YouTubeとFacebookとXで 開催しておりますえこのライブ配信の テーマは今見てくださってる視聴者の皆様 からいただきました不動産トヒとか マンション売買などに関連した様々なご 質問にライブでねえお答えしていこうと いうことで頑張ってえ244回今開催して おりますえ是非ねあのご質問ある方ね えっと大体30分から40分ぐらいを目処 にしてますので今から30分から40分 ぐらいえを目処にしておりますのでえご 質問がある方ね是非お早めにあのいただき ますと助かりますえよろしくお願いいたし ますでいつもはですねウィークデーはえ 火曜日とねえカーも堂とやってるんです けどもこのライブはねえ火曜日と木曜日は え19時半からえ行っておりますが土曜日 は15時からえということでねえ午後3時 からやっておりますでちょっとねあの 土曜日はいつも少ないですね見ていただい てる方少ないので結構自由にいろんなこと がお話しできて楽しいなっていう風なあの 時間でもありますのでねえ是非楽しんで いっていただければという風には思います けれどもねよろしくお願いいたしますでえ 皆様から生であのご質問とかコメントが 来るまでは以前YouTubeなんかに コメントでいいておりましたご意見とかね ご質問にお答えしていくということでえ やっておりますのでねえ是非よろしくお 願いいたしますさえ土曜日ですけどね今日 ねちょっと曇っててねえ今ね梅雨が今年は ちょっと遅いとかっていうことでうーん今 あの梅雨に入ってるのね今日からかな南 九州の方がねもう梅にえ入ったんじゃない かという風なねえ発表がありましたねえ それでも9日か4日かねえ去年よりは遅い ということなんですねうんでまだ日本中 全然つに入ってないということでね少しね え例年より遅いのかもしれないですねねで 遅く入ってねその梅が遅く開けるのかで 最近わかんないんですよね遅く入っても もうすぐあの開けるっていうことを考え られるわけですねえですので最近のえ気象 っていうのはねえ予測できないとえいう ことでねえこれは不動産の市場もそうです ねあの今までとはねえやっぱ違うという こともありますしねうんま同じようねあの 同じような因は踏んでいくんですけれども ちょっとずつ違うんですよねやっぱりね 歴史ってえということでねえ何があるか わからないねえ大改革時代ですからあのね えいろんなことありますけれもね頑張って いきましょうということでねえっと えそれではですね皆さんからご質問が来る まではあということで過去にいだいてまし たね方のコメントで ええしめえすいませんなんと読みす清松 よいさんでよろしいですかね清松よこさ んっていう方ですねえ方がいただきました 不動産契約にはクーリングオフがないと 聞きましたが本当でしょうかえもしよかっ たらご教授よろしくお願いしますという 清松良子さんと読み方がちょっとあってる かどうか分かりませんけどますいませんね えということなんで不動産契約で クーリングオフがないということでねで これね答えから言うとクーリングオフが ないわけじゃないんですよ実はうんただね えすごねその適用範囲が多分通常考えれた 狭いかなという風に思いますねで クーリングオフってあの何かて言うとお クーリングオフですからね頭を冷やすと いう意味なんですねえ要するに消費者が 冷静に判断ができる環境で例えば申し込み とか契約をしたかどうかということをそう いう観点からね見てえ適用になるかどう かっていうのまあの判断していくわけです けどもで不動産のクーリングオフ適用には ねまずがあるんですねで前提というのは 何かというとま条件ですねこれは売り主が ね宅建業者まつまり不動産会社えなんかの 宅建業者であればえまずはクーリングオフ のえ対象となるというま前提ですよね大 前提として不動産業者ということでないと ダめていうことですねですからえ例えばえ 中高のねえマンションとか中古の住宅 なんかを買う場合に一般の方が売主の場合 ですねま中海という形でえ中古の住宅を 買う場合には中海業者は宅建業者ですけど 売主はね一般の普通の方という場合には これもう大前提としてクーリングオフは 適用にならないということなんですねです からまずは売主が宅建業者とか不動産業者 であればクーリングオフの対象にまずは なるということなんですねそしてその大 前提があってそしてまた条件があるんです で売主がま不動産会社宅建業者であっても ですねその不動産会社のちゃんとした事務 所とか例えば新築マンションであれば モデルルームなんかで契約したのであれば これはクーリングオフは適用でならないん ですよできないってことですねそうすると 結構また狭まりますよじゃあどういう場合 にクーリングオフが適用になるかっていう ことなんですねうん えーま例えばですねあとはえっと自宅で 契約をしたとしますね自宅でで例えば あなたがねあの皆さんがあ自宅に来て くださいとそしてえ契約してくださいと もうそっちに行くの煩らしいからみたいな 感じで自宅でえ契約を皆さんが指定してし た場合ねえそれとか例えば勤務先に来て くださいという風に指定して皆さんが指定 してえ契約をした場合その場合でもあの 対象から外れますですからかなりね狭い ですよね適用範囲っていうのがえそれと もう1つねもう1つはうんまこれは大体の クーリングオフ期間同じだと思うんです けども契約をした日から8日間という間の 期間の制限っていうのがありますねえと いうことなんですねじゃあどういう場合に そのクーリング本が適用になるかて言うと 売主がさっき言ったようにまず不動産会社 っていうことですねじゃあそしてその売主 のまえ事務所であるとかまえそれから モデルルームであるとかていう以外で契約 した場合っていうことですね例えばなんか こうえテント張りのね接客スペースと昔ね 土地あの山の販売とかね田舎の土地の販売 とかねそういうテト割りの接客スペースと かあるんですねえそういったところうんま 要するにね登録されてないという風に言っ た方がいいかもしれない宅建業者の事務所 として登録をされてないところねそういう テントバの接客スペースとかそれから喫茶 店ですねうん喫茶店なんかで契約をした 場合もしくはさっきあの自宅に皆さんが 呼んで来てもらった場合はダメですよって 言いましたけども逆にねその宅建業者がね え来てくださいって言ってないのに自宅や 勤務先に押しかけられてねま無理やり契約 させられ たこういう場合には契約から8怪以内だと クーリングオフは適用されるということな んですよねだから大外のケースでは例えば 新築の小とか新築のマンションえそれから 売主が不動産会社であるリノベの物件です ね最近中古マシのリノベの物件これも売主 が不動産会社の場合が多いですからねえ そういう場合のね物件ででえ事務所以外で ねえ契約モデルルームとか以外ですよ喫茶 店で契約をしたりとか無理やり押しかけ られて契約したりとかという場合には 契約日から8日以内であればキリングオフ 要するに白紙解除することができるという ことになるんですねだから結構あの狭い ですね適用範囲はねで特に例えば中古実験 ね中古マンションとかの売買でクーリング オフが適用される条件っていうのは非常に 狭いという感じになるのでねえですからま 不動産会社はえできるだけ自分の事務所で え契約をするという風なあのことをえどこ でもやっぱりやると思いますでねうん今の 時まなかなかその押しかけてねえ契約を するとかっていうところもあんまりないと は思いますのでねえほとんど適用されない ケースが多いんじゃないかなという風には 思いますねだからえいつも申し上げます ように不動産を契約する場合にはね やっぱりえ十分にご検討した上でねうん その不動産契約の場に望んでくださいねと いうことは申し上げておきたいという風に 思いますねえ清松子さんねこういう形に なっておりますがえこれでよろしい でしょうかねはいよろしくお願いします ありがとうございますそれからえっとあ ちょっと今ねえ皆さんからのご質問 いただいてますねコメントがねまずめさん ていう方ですねえ初めましてこんにちはと いうことでねえこんにちは見に来て いただいてね本当にありがとうございます えマンションを売るためにはどんなこと から始めたらいいですかうーんマンション を売るためにどんなことから始めたらいい ですかというご質問ですけどねえどう でしょううま具体的にもう売ると決め てらっしゃると思っていいんですか ねもう売却をするという風に決めて いらっしゃった場合どういう行動を取って いけばいいかという風なに捉えてよろしい ですかまそれいう風な前提でちょっとお話 をしますけれどもえまずはねやはりま一般 的なことではあるかと思いますがえいくら で売れるのかということをですねえま大体 でもいいですから把握しなきゃいけない わけですねえいくらで売れるのかってを 把握するためには うんまやはりある程度ね具体的に査定です よねえ簡易査定と言われてる気場査定 みたいな感じのねえものでもいいですから 最初はえ大体今どのぐらいなんだっていう ことをね大体のところで把握していくと いう感じですかねえうん機上査定ですから ね例えばあのWeb上とかでねえメールと かでやり取りでそれででき るっていうことはたくさんありますよね今 ねえそしてえそういう風なことをした上で ま大体例えばその目処がついてねえじゃ 具体的にえどっかに何者かに査を依頼 しようという風にするわけですよねえま 大体23者ぐらいにね査定を査定っていう のは実際にその例えばマンションですから そのマンションの部屋にねえ中海業者 不動産会社に来てもらってえ査を実茶です ね実際の査定っという形でえ査金額を出し てもらうということですねえ要するにあの その場合には当然その中の設備とかねそう いうのも十分に検討した上で普通はえ査定 金額を出しますのでねえですからえそれで まあ大体の金額が出るで23者ねあの実 実際に査定してもらって金額を出して もらえればえ大体分かりますよあ大体この ぐらいなんだなっていうとこでで査定金額 出てくるのにいろんな出し方があってね えでと査金額を出すためには不動産会社 っていうのは根拠を示さなきゃいけなと いうことになってますで大体の場合はその 取引事例法っていうのを使って最近例えば そのマンション内で取引されたえ製薬事例 であるとかね近隣のマンション似たような ねえ近隣のえマンションを事例にとってえ そのマンションの標点をこう比べてねどの ぐらいかっていうことをね査定していく わけですねえですからそれで大体分かるで それで金額が分かったら例えば恵さんが今 ねそのの住宅論を住宅論を組んでね うんマンションをお買になっている場合え その査定金額と住宅ローンの残額を比べて どうなのかねえということですよね住宅 ローの残額がその査定金額大体売れるだろ うという金額よりも住宅の残額が多い場合 はその場合は線を打ってねえ売らなきゃ いけない線を打つっていうことは要するに 現金をねその差額の現金を用意しなきゃ いけないということになりますからねです からえそれでま売るのか売る売らないの かっていうのもね決めていくっていうこと もあるでしょうしうんえそういう風なね まずは段取りになっていくのかなという風 に思いますはいえよろしくお願いします ありがとうござい ますえっとそれからえあさんですかねえ いつも有の情報ありがとうございますと いうことねプキに関しての質問ですという こと不動産担保論で融資を引いて リフォームをして高値売却したあしたいと ホボですかねに相談してもやめた方がいい と言わますえそこまでなら要心的だと思う のですが必ずと言ってそのままで売却し ましょうと先人契約を結ぼうとしてきます 銀行に融資を相談した際も職員に不動産の 知り合いがいるか紹介しますと言われ現状 販売を進められました え私の資産のことを考えてるようには思え ませんえそんなにリフォームして売却 しようとする声はおかしなことでしょうか え最近相談し続けてきて私が利益を出すの が嫌がってるように思うようになりました お教示いただけますと幸いですということ ねうんこれはねあのすいませんがねあさん ね分からないんですよあのやっぱりえ私が ねやけさんのその不動産を見て えリフォームした方が売れるかリフォーム したい方がいいかということを判断して 申し上げるんだったら分かるんですけども あのなかなかねやっぱりそのその 不動産会社がねえとかねえ皆さんがえ本当 にうん正直にねえこれはリフォームしない 方が売れると思ってそう言っているのかね えそんなこと考えずに言っているのかあて いうのがよくわからないんですねやっぱり あのちゃんとあの検証というか調査しない とねでまあの一般的に1つ言えるのは今 申し上げましたよう にムをしても あのリフォームをした方がねえその分 マイナスになってえ自分にとって得になら ないケースとリフォームをした方がえ高く 売れる要するにまいわゆるバリューアップ をするということになりますねでバリュー アップするっていうのはリフォームをする ことによってリフォームにかけた金額分 よりもあの要するに高く売れるって意味 ですよ えということですよねえそその2つに 分かれるわけですリフォームしてもあの 意味がない物件と逆にマイナスになって しまう物件えリフォームをしたらバリュ アップする物件と2つあるわけですねです からバリューアップする場合はあの リフォームをしてももちろんいいとは思い ますけどもうんバリューアップしない場合 は日本もしない方がいいわけですよね えということなんですねえっとですからえ それがどっちかっていうことを判断してえ どうするかっていうことを決めていかない といけないわけなんですよねうんだからま あの その一般的な話をしますとね中海業者と かっていうのは うんとにかくまこう相談とかが来たらもう 自分のとこでまず物件を預かるということ を最優先にねまこれ仕事なんでねえ中華 業者のそれ仕事なんですよ要するにえ はっきり言いますよはっきり言ってえっと ね私はそれはどうかなと思うけれども今の 傾向として今の中海業者っていうのはあ そのあさんの利益を考えるということは 普通しませんねえ何の利益を考えるかと いうとうん自分の利益を考えるもしくは 会社の利益を考えるということになります よねだから会社の利益を考える自分の利益 を考えると あの来たねそういう風な依頼がくればもう じゃああの任してくださいてあの000人 バ結んで売りますからというそれが仕事な んですねえですのでえ不動産仲介業者の方 と皆さんとはえ利益が相反するという可能 性がいつもあるわけですねこれは売り主 さんだけじゃなくて買主さんももちろん あるということですよねえ会主さんの立場 で言うと中華業者は売りたいわけですね その人が尊師がえね買った買った瞬間に 1000万損しよが500万損しよが中海 業者は関係ないんです あのまはっきり言うとねえですので仕事は 何かって言うとその依頼売主さんから依頼 された物件をえ売るだけえ売って仲介手数 料を稼ぐのが仲介会社の仕事なんですね うんえですのでそれはその人たちそれが 正解なわけですよ あのだからと言って責められないわけです ね中海会者そうなってますからでまただ私 としてはそういう風なのはやっぱり嫌だし そういう方向にこの業界を持っていきたく ないのでねえまその第2セカンド オピニオン的なえコンサルティングって いうのを私のライフワークとしてやって ますし私のでやる中海業っていうのはえ そういう風なやり方ではなくて全てをねえ 正直に全部話した上でえ金額的なところも 含めてねその上で買いますか買いませんか とか売りますか売りませんかっていうこと でねえ話をしていってるということなん ですよねだから通常の仲介会社の仕事とし てはもうしょうがないと思っていただいた 方がいいと思いますそれが仕事ですからと いうことなんですねえだ常に今のそのま 仲介会社っていうのはえどちらかというと ねえお客さんになんかこうアドバイスをし たりとかっていうことよりもその不動産 売買に関する事務的な側面と言いますかね 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な感じしますねはいだから今ね本当にあの しっかりと寝みしてっていうかえ検証して えその物件を個別にね検証するっていう ことが非常に今重要になっていますのでえ そう思ってご検討いただければいいかなと いう風に思います えっとそれから田口さんていう方ですね横 からすいませんがリフォーム前の物件を 探している私のような人もいると思います ということでねああのこれね えっとその通りなんですよあの田口さんが ねリフォーム前の物件を探してる人もい ますよねでえその通りなんですけどもうん そういうリフォーム前の物件がいい価格で 買えるケースって非常に少ないんですよ今 なんでかて言うとえ買取り業者がねえそう いう物件は買っちゃうからです うんだからすごいね価格が上が るっていうこともあるんですけれどもあの で仲介業者っていうのは要するに リフォームまリフォームしないでね預かる とそういう買取り業者とかにも情報を流す わけですね えで買取業者にその中海業者情報を流し たい理由は何かと言うとえその買取業者に 情報を流してその買取業者が買ったとし ますねそうするとまた販売も依頼して もらえるんですよだから通常もねその物件 でえ得られる仲介手数料がその一物件でえ 2倍になるわけです1粒で2度美味しいっ てことですよねえですのであの回答業者に 流したいんですね中海業者はええその方が 中海手数料が儲かるし自分の個人の績も 良くなるからですねうんだから皆さんの妙 なエンドユーザーよりも その買取業者とかの方が中海業者にとって はねえ非常にねあのなんて言うかなあの 嬉しい取引先なわけ です皆さんよりもまそれはもう事実です からね言っていいと思うんですけどもえ ですのでえまそういう傾向もあると思って いただいていいんじゃないかなという風に は思いますけどねだからたさん言うように リフォーム前の物件を探してる人もえ もちろんねあのいますよねさんいるんです よそういう人でリフォームして自分たちの いいようにリフォームをして買いたいと いう風に思うわけですけどもその前にね今 回答業者が買ってしまってえ利益を載せて 売ってしまうという風なねまそういう傾向 になってるのでなかなかそういう件は買え にくいっていうのはありますけどねはい よろしくお願いいたしますありがとう ござい 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えっと本当に皆さんのためになってると 思いますご質問いただく方はね皆さん代表 してこう聞いていただいてるような方な 本当にね感謝しますありがとうございます え社長のお回答やお話とても参考になり ますということでえありがとうございます え応援しておりますいつもねえありがと こちらこそねありがとうございますはい 本当に嬉しいですそれから えっと浮雲さんていう方先ほど いらっしゃいましたねえ売りたい場合です が修繕積み立て金がマイナスの上管理組合 ローン残高がかなりある場合は売れない ことが多いでしょうかっていうことねうん うんまだからね正直言って えっと多分うねさ浮雲さんには申し訳ない んですけども申し訳ないんですけども やっぱりこういうマンションの場合は先々 ねえ資産価値がやっぱりもう確実に下がり ますよね えもうそれはあのもう理由は簡単でえま 大雑把ですけれどもねあの人口減少して いくわけですこれこれから日本はねどの エリアでもね人口減少してってそして不 動産をねマはどんどん毎年新築マンション 立って増えていってるわけですねで秋が今 900万個えという風に言われてますねえ 毎年毎年増えてってその中でえ買うバイバ するにしても皆さん買う時にねえやっぱり もう厳選されていくんですよそのマンショ ンっていうのがでマンションを選別する時 に大事なことがもう皆さんだいぶそ浸透し てきてえ例えば管理に関するねそういう メンテナンスに関すること非常に大事だっ ていうことは分かってきいるわけですねで え皆さんもそういう認識が非常に認識がえ そういう認識になってきてらっしゃるえと いうことでねうん今の現状の財政上どうな のかそしてえ過去まえ今までのねえ メンテナンスの履歴はどうなのかそして 将来に向かってのメンテナンス計画がどう なっていてそれが実現できるのかどうかと いうことをねえよく勘案した上で マンション購入をするかしないかっていう のを検討するていうことになるわけですね これあのリチと同じぐらいこれからはえ 大事になっていくわけですでこれは自治体 もやっぱり今入ってそれをね え管理していこうという風な傾向になって きてますからねえ大事になっていくわけ ですねうんまマンションの老朽化が問題に なってるわけですからねですのでえこれ からはあのこういうマンションっていうの はやっぱり資産価値が下がっていくって いうのはもう間違いないわけですねえです けけれども今その例えばそれ中海業者にね え今買おうと思ってらっしゃる方がですよ え中海業者からそういうレクチャーを きちっと受けるかっていうとおそれほど じゃないんです やっぱりあの最後のねあの契約の時にね 自由事説明でさらっと流すていうことは あるかもしれませんけどもうんえですけど もさほど重要じゃないような説明の仕方を したりとかねえさらっと流してそこで 終わりみたいなしかもそれバイバ契約の 言われても分かりませんよねっていうえ そういうケースがやっぱ多いと思います 正直な話ですのでえっとそれが今そうなっ てるとか今ね浮さんのそのマンションとし てですよえこうなっているえ絶みた金が マイナスで管理組はローン残がかなりある という風なことでもえうまくねその中海 業者が隠し通せばみたいな ねということがあればあのカさん分から ないんですよその価値観っていうのがって いう方が多いと思いますよ多分これ見て いただいてる方はね意識の高い方なんでお 分かりになってると思いますけどそうじゃ ない方もたくさんいらっしゃるんですね うんだからまあの是非ねマンション リモコンとか受けてくださいって言うん ですけどもえなかなかねその浸透しないの は私の力不足でね大変申し訳ないんですが えということなんですねだからあの 売れない方が多いでしょうかというご質問 ですけども うんまえ今言ったような感じ ですまいずれにしてもねもしお売りになる んだったらもう早い方がいいと思いますよ うんえという感じです今本当にねあの さっきも言ったように分水霊ですね いろんなそのマンションの問題に関しても そうです年数に問題に関してもそうです 市場に関してもね分水例なって2極化して いくという感じになっていますからえ是非 ねえそうお考えになってごゲトいただけれ ばと思いますはいありがとうござい ますはい えあ昨の田口さんですかね田口さんが ありがとうございますということね本当に う利益を何と持っているのかと感じてい ました売さんも高値で売り出さないと再 業者の餌食ですいうことでねそうですね まあ今はねでもあの高く売れる方ですから ね今ね売る方はねうん問題はやっぱり買う 方の方がえ判断できずに買ってしまうって 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